10 rad dla biorących kredyt hipoteczny

1

Kredyt hipoteczny to tylko pozornie prosta rzecz. Nietrudno dać się zwieść, a pozorny drobiazg może stać się ciężarem, który będzie uwierał przez pół życia. Zobacz dziesięć rzeczy, o których warto pamiętać.

6319146306_4ca70a13eb_b

Wzięcie kredytu hipotecznego i kupno mieszkania lub domu to dla zdecydowanej większości ludzi największa jednorazowa transakcja w życiu. Możesz żyć super oszczędnie, nie jadać na mieście, oszczędzać 10% na każdych zakupach, ale obniżenie całościowego kosztu kredytu o 1% to kilka tysięcy złotych, które zostaje w kieszeni. Przy żadnej innej transakcji nie znajdziesz podobnego przełożenia. Dlatego decyzję dotyczącą wzięcia kredytu należy mocno przemyśleć, a nasze dziesięć punktów to jedynie wstęp, a nie całościowe ujęcie problemu.

1. Zastanów się czy naprawdę chcesz kupić mieszkanie

Wbrew pozorom kupno mieszkania nie jest obowiązkiem i nie musisz go mieć, by być szczęśliwym (szczęśliwą). Niestety polski rynek nieruchomości przez wiele lat był tak sterowany, by wspierać własność kosztem wynajmu. Kwestią do dyskusji pozostaje czy były to działania słuszne, niemniej jednak często koszt spłaty raty i czynszu podczas wynajmu są bardzo podobne. A lepiej płacić bankowi „na swoje” niż komuś obcemu, prawda?

Na najbardziej podstawowym poziomie jak najbardziej. Problem polega na tym, że biorąc kredyt hipoteczny na 25 lat stajemy się przywiązaniu do ziemi (a właściwie mieszkania) niczym średniowieczny chłop feudalny. Wyobraź sobie, że wkrótce po wzięciu kredytu decydujesz się na emigrację (lub dostajesz świetną propozycje pracy na drugim końcu Polski), pół roku po przeprowadzce okazuje się, że masz sąsiadów z piekła rodem albo kupujesz mieszkanie dla singla, a po kilku latach dorabiasz się małżonka i dzieci. To tylko kilka przykładów z najbliższego kręgu moich znajomych. I wierzcie mi, że sprzedanie nieruchomości obciążonych kredytem jest piekielnie skomplikowane.

Mysaver - magazyn o twoich pieniądzach

Dlatego przed decyzją o kupnie mieszkania usiądź (lub usiądźcie) spokojnie. To będzie twoje miejsce na najbliższe 20-30 lat. Zastanów się, czy lokal pasuje do tego, co może się z tobą dziać za 5, 10, 20 lat. Czy nie będzie cię kusiła przeprowadzka? Czy wielkość wystarczy dla potencjalnej rodziny? Może jednak przemęczyć się jeszcze 1-2 lata w wynajmowanym i zobaczyć co przyniesie życie? Wszystkiego nie przewidzisz, ale nie pozwól, by mieszkanie stało ci się kulą u nogi.

Pamiętaj, nie chodzi o to, żeby w ogóle nie kupować mieszkania. Jeśli masz stałą, stabilną sytuację zawodową, wiesz ile osób będzie liczyła twoja rodzina itp., to kupienie lokalu zapewne jest lepszym pomysłem niż ciągły wynajem.

Świadomie pomijam tu kwestię wyboru odpowiedniej nieruchomości, bo to temat na inny raz.

2. Sprawdź czy na pewno stać cię na ratę

Oddawanie bankowi 30% twoich zarobków co miesiąc nie brzmi tak strasznie? No to spróbuj pożyć tak rok. Z każdej pensji 30% przelewaj na konto oszczędnościowe i nie ruszaj tych środków pod żadnym pozorem (chyba że faktycznie wydarzy się jakieś nieprzewidziane nieszczęście). I co? Jesteś w stanie żyć na tym poziomie przez najbliższych 30 lat?

A teraz zrób stres-testy, czyli sprawdź sytuacje ekstremalne. Zasymuluj co się stanie, jeśli nagle stracisz pracę. Zastanów się uczciwie, ile czasu zajmie ci znalezienie nowej i czy dasz radę udźwignąć kredyt. Jeśli jesteście we dwójkę, będzie oczywiście łatwiej, co nie znaczy że łatwo. Następnie sprawdź co w sytuacji, jeśli rekordowo obecnie niskie stopy procentowe wzrosną np. do 15% w sytuacji jakiegoś kryzysu. Czy stać cię będzie na to, choćby przez kilka miesięcy?

Oczywiście, życie może potoczyć się lepiej i żaden z tych czarnych scenariuszy się nie ziści. Wręcz przeciwnie, z biegiem czasu możesz awansować, a rata będzie wynosiła już tylko 10% twoich zarobków. Wówczas nadpłacisz kredyt i szybciej się go pozbędziesz, ale lepiej przygotować się na najgorsze.

3. Uważaj na doradców

Szukając kredytu hipotecznego zapewne udasz się do doradcy finansowego/kredytowego. Pamiętaj, że jego porady warte są tyle, ile za nie zapłacisz, czyli z reguły niewiele lub zgoła nic. Najczęściej to zwykły sprzedawca. Oczywiście, sprzedawcy to też ludzie, uczciwi mniej więcej w takim stopniu jak reszta społeczeństwa, ale jeśli to nie ty płacisz mu za usługi, tylko instytucja, w której zaciągasz kredyt, to nawet najuczciwszy człowiek staje w obliczu sporego dylematu: sprzedać najlepszy kredyt, czy ten za który zarobię najwięcej? Może doradca będzie miał wyrzuty sumienia, ale co ci po jego wyrzutach, jeśli utkniesz z fatalnym kredytem na dwie dekady?

Pamiętaj, żeby zachować zdrowy rozsądek. Nie każdy doradca cię oszuka (ba, zapewne większość tego nie zrobi), ale patrz im na ręce. Warto skorzystać z ich usług, bo wykonają masę researchu i obliczeń, na które potrzeba dużo czasu. Niemniej jednak każ przedstawić sobie wszystkie symulacje, parametry i warunki umów. Możesz je zweryfikować w internetowej porównywarce kredytów (ale uwaga, tam również nie zawsze wszystko jest na 100% wiarygodne). Sprawdź też, czy firma twojego doradcy nie należy przypadkiem do jednej grupy kapitałowej z bankiem, którego produkt jest ci tak gorliwie polecany.

4. Sprawdź kilka banków

Nie idź po kredyt wyłącznie do banku, w którym od lat masz konto. Nie wierz ślepo doradcy, który uporczywie namawia cię na jeden kredyt. W Polsce mamy wciąż stosunkowo rozdrobniony i konkurencyjny rynek bankowy. Pójdź do kilku banków lub poproś doradcę o przeanalizowanie ofert innych podmiotów. Czasami oferta konkurencji może stać się mocnym argumentem w negocjacjach.

5. Zbuduj pozytywną historię w BIK

BIK to Biuro Informacji Kredytowej, w której banki i inne instytucje zbierają informacje o dłużnikach. Są tam informacje gdzie brałeś kredyty, w jakiej wysokości oraz czy wystąpiły jakieś problemy ze spłatą. Wszelkie opóźnienia w spłacie będą bardzo źle widziane przez kredytodawcę, ale paradoksalnie jeszcze gorzej widziany może być brak jakichkolwiek wpisów. Lepiej zostanie potraktowany klient, który kiedyś spóźnił się ze spłatą raty, ale ostatecznie uregulował wszystko, niż kompletna niewiadoma.

Raport na swój temat w BIK możesz raz na pół roku pobrać za darmo (fajna instrukcja na ten temat znajduje się na blogu Macieja Samcika), obecnie można też założyć konto testowe, które udostępni nieco fajerwerków na 60 dni za darmo. Warto sprawdzić informacje w BIK przed przystąpieniem do zaciągania kredytu, choćby po to, żeby upewnić się, że nikt nie zgłosił tam bzdur na nasz temat (co się niestety zdarza).
Lepszy scoring w BIK to z reguły lepsze warunki od banku. Jak go sobie poprawić? Po pierwsze nie zalegać :) Innymi słowy spłacaj zobowiązania w terminie. A jeśli nie chcę brać drogich pożyczek konsumenckich tylko po to, żeby o mnie ładnie napisali w BIK? Wówczas można kupić coś na raty 0% (takie prawdziwe, bez prowizji i gwiazdek, podobno ktoś je kiedyś widział) albo na jakiś czas wyrobić kartę kredytową, którą można się posługiwać bezkosztowo.

6. Walcz o jak najlepsze LTV (ale nie wydawaj całej gotówki)

LTV to akronim od Loan to Value czyli stosunek wielkości pożyczki do wartości zabezpieczenia, w tym wypadku nieruchomości. Od tego roku banki w Polsce nie mogą udzielać kredytów z LTV wyższym niż 90%. Czy to oznacza, że musisz mieć 10% wkładu własnego? Nie do końca.
Po pierwsze wartości nie określa cena, po której nieruchomość kupujesz, ale wycena bankowego rzeczoznawcy. Jeśli wynegocjujesz mieszkanie za 300 tys. PLN, a rzeczoznawca wyceni je na 330 tys. PLN, to na całą transakcję możesz wziąć kredyt. Często jednak niezbędny wkład własny jest wyższy niż 10%. Do kosztów zakupu nieruchomości trzeba jeszcze doliczyć taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (na rynku wtórnym), prowizję dla pośrednika oraz koszty wykończenia/remontu.

Warto walczyć o jak najniższy LTV, od 80% w dół. Dla banku to mniejsze ryzyko, więc są skłonni dać lepsze warunki. Poza tym unikniemy wówczas drogich ubezpieczeń wkładu własnego. Jak to osiągnąć? Po pierwsze oszczędzać. Czasami odłożenie zakupu o rok i zgromadzenie oszczędności da naprawdę spory zysk. Można też poszukać pomocy u rodziny. Jeśli masz wrażenie, że bankowy rzeczoznawca zbyt nisko wycenia wartość nieruchomości, zatrudnij własnego. Ten wydatek może się zwrócić błyskawicznie.

Pamiętaj jednak, żeby zostawić sobie rezerwę gotówki na minimum trzy raty. W razie niespodziewanego wypadku będzie to rezerwa, która może uratować przed stratą mieszkania.

7. Uważaj na crosseling

Crosseling to termin robiący zawrotną karierę i oznacza sprzedawanie produktów przy okazji sprzedaży innych. Przy braniu kredytu bank zapewne zaproponuje konto, kratę kredytową lub jakiś produkt inwestycyjny. W zamian zmniejszy prowizję, marżę lub jakoś inaczej pójdzie na rękę. Czy warto?

To zależy. Przede wszystkim licz. Czy opłaty za konto, które trzeba utrzymywać przez 30 lat nie przekroczą korzyści z obniżonej prowizji? Czy produkt inwestycyjny nie jest zbyt ryzykowny jak na twój gust? Crosseling może być korzystny dla obu stron, ale podchodź do niego bardzo ostrożnie.

8. Negocjuj i czytaj umowę

Pamiętaj, kredyt hipoteczny nie jest gotowym i nienaruszalnym produktem. Możesz negocjować jego parametry, koszt, a także żądać wpisania lub wykreślenia różnych klauzul. Ważne, by jak najwięcej zapisać w umowie, której bank nie może zmienić jednostronnie, pozostawiając jak najmniej odwołań do zewnętrznych dokumentów, np. zmienianej kilka razy do roku bankowej tabeli prowizji i opłat.

Ważne jest również zapisanie w umowie warunków dotyczących nadpłacania i wcześniejszej spłaty kredytu, w razie gdyby poprawiła się twoja sytuacja finansowa, co umożliwi ci wcześniejsza spłatę i zmniejszenie całkowitych kosztów. Banki różnie do tego podchodzą, niektóre żądają wówczas prowizji, inne nie, w jeszcze innych prowizja obowiązuje tylko przez jakiś czas (np. pierwsze pięć lat) lub na określone kwoty (np. nadpłata do 20% wielkości raty jest bez prowizji).

Poświęć nieco czasu, by przeczytać umowę. Zażądaj wydruku wzoru lub wysłania go na maila. Jeśli czegoś nie rozumiesz, nie bój się pytać. Jeśli masz wątpliwości, skonsultuj się z prawnikiem. Tu nie warto oszczędzać.

9. Marża, głupcze!

Obecnie większość kredytów hipotecznych w Polsce opiera się na WIBOR 3M. Do niego doliczana jest marża stanowiąca zysk banku. To najważniejszy parametr w całej umowie! Nie masz wpływu na stawki WIBOR, ale masz na marżę, więc negocjuj ją do upadłego, nawet kosztem prowizji. Nie pozwól bankowi na wpisanie do umowy żadnych klauzul umożliwiających mu manipulowanie marżą w czasie spłacania kredytu.

Pamiętaj, że im dłuższy okres spłaty, tym więcej kosztów generuje oprocentowanie (czyli marża), a tym mniej prowizja.

10. Nie tylko rata

Nie patrz tylko na wielkość raty, ale też na całość kwoty, którą musisz oddać bankowi. Nie warto w nieskończoność wydłużać okresu kredytowania. Im mniej rat zapłacisz tym niższy całościowy koszt kredytu. Przy kredycie na 2000 tys. PLN oprocentowanych na 5% z prowizją 2% wydłużenie okresu kredytowania z 30 do 40 lat powoduje spadek raty o nieco ponad 100 PLN miesięcznie, ale w sumie oddasz bankowi prawie 80 tys. PLN więcej.

 

Fot. Matt Biddulph, Flickr.com, CC BY-SA 2.0

Pobierz bezpłatny poradnik
Przekaż dalej

O autorze

Z wykształcenia politolog, z zawodu specjalista od promocji i marketingu on-line. W wolnych chwilach prowadzi największy w Polsce blog o futbolu amerykańskim. Finansami i oszczędzaniem pasjonuje się nie mniej niż sportem a rynkiem złota i numizmatyką zajmuje się od wielu lat w teorii i praktyce.

1 komentarz

  1. Moje dochody nie są wysokie, a potrzebowałam szybkiej gotówki na zakup auta, które znalazłam w okazyjnej cenie. Znajomy mojego męża polecił mi firmę Help-finanse, która specjalizuje się w doradztwie. Pomogli mi we wszelkich formalnościach, wybraniu oferty, złożeniu wniosku, a także byli podczas podpisania umowy z bankiem. Cieszę się bardzo, iż mogłam współpracować z Help-finanse, gdyż pomogli mi w uzyskaniu kredytu , nie musiałam się już zbytnio martwić o kredyt.

Odpowiedz

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.